最佩服就是，2018年大家都觉得房价要永远涨，房贷利率都冲到6%了，身边还很多人加杠杆进场。
然而老潘呢？他那年却在悄悄清仓SOHO中国，400多亿现金落袋为安。
当时不少人笑话他“唱衰”，可现在回头去看，谁还敢笑他走错了？
那些曾经坚信“房价永远涨”的死忠粉们开始降价割肉，朋友圈里“急售、降价、送家电”的信息一波接一波…甚至几个头部房企大佬都开始债务展期来续命。
真应了那句话：“连跳完广场舞的大妈都在卖房，楼市的水已经漫到脖子了。”
所以，别再指望V型反弹了，接下来的三年可能才是真正的考验期。
潘石屹早几年就看出来的三个方向，现在正一个一个应验。
.01
第一趋势：“北热南冷”反转，一线城市也不香了？
以前买房，眼里只有北上广深。觉得这些地方稳，抗跌又能涨。
但现在呢？
你看看数据——深圳、杭州的二手房挂牌价，同比跌了12%左右。
一些核心区域，拿深圳龙华来说，三年前能卖到9万一平，现在挂6.5万都没人搭理。一套房跌掉300万，这不是个例，已经是普遍现象了。
反观成都、武汉这些新一线，反而稳中有升，涨了3%到5%。
不是说这些城市多强，而是高位的一线跌得更狠，低位的反倒相对更抗打了。
所以说，现在的逻辑早就变了，不是你房子好、地段硬就能一直涨，而是谁泡沫小、供需平衡、产业能留住人，谁才更有韧性。
简单说就是：你以为房价在变，其实是城市在重新排队。
.02
第二趋势：开发商“勒裤腰带”，只求活下去
回忆当年，老潘确实是跑得快，但其他开发商呢？跟打了鸡血似的拼命拿地，有些房企当年还喊着要冲万亿规模。
现在你看看——连买地的钱都借不到了，还谈什么盖房子？
官方数据说，2025年全国房地产开发投资同比下降9.7%，融资规模几乎腰斩。
什么意思？就是你以为开发商在等你买房，其实人家连盖房的钱都愁。能卖一套是一套。
有的直接打出了员工内部价，有的打折送车位送家电送装修，还有的甚至直接连工抵房都都开始摆上台面了。
不是开发商不想涨价，真是没那个底气了。
更扎心的是，全国城镇存量住房已经超过300亿平，有20%是老破小，该拆该改。大家都在想办法消化存量，开发商得先“回血”活下来，才敢谈未来。
.03
第三趋势：信贷救不了楼市的命了
以前每次市场买房情绪不高了，央妈一个降息，市场立马就能热起来。
现在情况显然不一样了，2025年房贷利率已经降到了3%附近，公积金贷款利率更低，只要2.6%左右，创下历史低点。
可是借钱这么便宜了，大家还是不愿意贷，数据说的很明白，新增房贷同比下滑了27%！
比如重庆某小区，去年还卖195万的房子今年就跌到了158万，便宜了1/4还是没人要。
再看看环京地区，法拍房从1.3万套涨到2万套，暴增了50%！
为啥便宜了，大家还不买？
说白了，“没有资格 + 没有现金 + 没有信心 = 信贷真空。”
就像潘石屹说的：“太阳出来了，冰再厚也得化。”
但问题是，太阳出来了吗？没有。只是冰自己化了而已。
.04
心态彻底变了：“买涨不买跌”的逻辑崩了
以前买房拼的是手速，手慢就无。哪怕你买的再贵，也不可能亏钱。
现在呢？链家数据显示：二手房挂牌量同比涨了42%，但成交量反而下降了28%。
什么意思？买的情绪冰冷，卖的情绪高涨。
你去燕郊看看，福成五期曾经3.2万一平，现在1.6万，打对折，都没啥人接盘。
深圳坪山更夸张，开发商送装修、送车位、送iPhone，还是没人要。
为啥？因为大家心态变了，现在怕的不是买不到，而是担心买早了，进场就变成了接盘侠。
.05
三大趋势下，普通人该怎么办？
很多人都迷茫的很，现在到底能不能抄底？
只能告诉你一点：每个人的处境不同，策略也不一样。
如果你是刚需，确实买来要住，只要你预算够，以后还贷能稳定，现在进场没啥犹豫的，只要买的目的是安心住，别想赚差价。
如果你是改善置换，别着急买，先把手上的旧房卖了先，步骤一旦搞到了，两套房的贷款压的人喘息都难，这不是说笑。
如果你有多套投资房，能租的就继续租，连租都租不出去的，趁早割肉。别想着回到2016年那种疯涨，这种没人住的房子，以后只会越来越烫手。
如果你是观望党，不着急买就继续等，但别全仓赌底部，因为“底”在哪，没人会知道。
总之，未来三年房价不是机会，而是考验。保住本金才有资格等风来。
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